Hotel-condomínio ganha expressão no Brasil

Modelo de negócio permite que investidor seja remunerado de acordo com a ocupação do empreendimento

Comprar um quarto de hotel e receber mensalmente uma parcela do rendimento de toda ocupação do empreendimento e equivalente ao patrimônio adquirido. Conhecida como condo-hotel, essa é uma possibilidade viável de investimento e que vem crescendo no Brasil. Na prática, os investidores adquirem imóveis como quaisquer outros, a grande diferença é que todas as unidades da construção são comercializadas e destinadas exclusivamente ao ramo hoteleiro, sob a gestão de uma operadora do setor. A dinâmica da modalidade não é uma completa desconhecida do mercado brasileiro, mas vem ganhando novos contornos que dão mais garantias aos envolvidos na transação.

O presidente da BSH International, José Ernesto Marino Neto, explica que o condo-hotel nada mais é do que uma nova versão do apart-hotel, popularizado na década de 1980, mas repaginada por novas regras adotadas para organizar o papel de cada ente no negócio. De acordo com o executivo, esse tipo de negócio floresceu no Brasil devido à falta de fontes de financiamento para empreendimentos hoteleiros, fato que suscitou a criação de modelos onde a entrada de investidores de tornou essencial para fomentar o setor. “Temos uma indústria de hotéis em condomínio que já tem 40 anos no Brasil”, aponta.

Para Marino Neto, o insucesso dos hotéis em condomínio até a década de 1990 foi causado pela oferta abundante do serviço, bem como os gaps no planejamento dos empreendimentos. Naquela época, as operadoras que administravam o negócio recebiam uma parcela do faturamento do hotel instalado na construção e, mesmo havendo prejuízo na operação, os investidores precisavam manter a remuneração da administradora. “Estamos atuando num modelo de governança diferente do que aconteceu no passado, quando os administradores não queriam assumir o risco do negócio e eram contratadas como prestadoras de serviço, se remunerando sobre o faturamento”, explica.

Especializada na representação dos investidores frente ao negócio, a BSH está trabalhando de forma que o operador do hotel seja inquilino e não prestador de serviço. Assim, as operadoras - normalmente instituídas através de bandeiras hoteleiras - precisam realmente gerir o hotel para obter resultados, pois o prejuízo será bancado por quem aluga o prédio e mantém a operação. “Antes, não havia ônus, comprometimento, e as operadoras aceitavam qualquer projeto porque ganhariam de qualquer maneira, hoje muda de figura, pois investe no empreendimento, paga aluguel e administra o negócio”, argumenta o executivo. De olho no déficit de leitos em Porto Alegre, a BSH abriu escritório na Capital há dois meses. Entre os empreendimentos com investidores representados pela empresa, está o Sheraton Barra, no Rio de Janeiro.

Operadoras hoteleiras também investem no sistema para elevar rentabilidade

A advogada Lourdes Helena Rocha dos Santos, sócia do escritório Santos Silveiro, explica que no momento da incorporação, o edifício é registrado como uma obra imobiliária qualquer, até para que se possa fazer a venda das unidades separadamente. Depois, é feito o projeto de hotel, registrado como outras empresas do gênero. Ela lembra, porém, que há casos onde a administradora recebe uma percentagem do faturamento da operação, ao mesmo tempo em que os proprietários das unidades recebem uma fatia mensal dessa receita, conforme o nível de ocupação do hotel.

“Na medida em que cada unidade pode ser vendida de forma separada, esse empreendimento pode ser comprado por vários investidores, e até ter unidades adquiridas pela bandeira que vai administrar o hotel, pois a empresa pode ver que além de ganhar com a operação, pode colher os frutos como proprietária.” Ela lembra que entre taxas e tributos, o investidor será onerado com as mesmas taxas de escritura e impostos municipais.

Entre as operadoras hoteleiras que estão optando por administrar e investir nessa modalidade, está a rede gaúcha Intercity. O diretor de desenvolvimento do grupo, Sérgio Bueno, afirma que o modelo vem ganhando força nos últimos dois anos e já pode ser considerado o principal financiador de novos projetos do setor. De acordo com ele, a principal vantagem do condo-hotel, enquanto investimento, é a comodidade, já que o investidor não se envolve diretamente na gestão do hotel. “O dono do apartamento tem uma renda sem grande esforço pessoal e, em termos de rentabilidade, já há alguns anos os hotéis tem mantido bons patamares quando comparados a outros negócios imobiliários”, diz. “Em Porto Alegre, não tivemos lançamentos desse tipo nos últimos anos, mas está voltando agora”, completa.